El dinamismo de la cuenca neuquina trasciende la extracción de recursos y reconfigura los instrumentos de inversión en el plano de la construcción.
«El boom energético impulsa nuevos proyectos inmobiliarios en Añelo. Surge el primer fideicomiso aprobado por la CNV con renta en dólares y ticket bajo.», transformando el acceso de los ahorristas al mercado de capitales.
Transformación urbana en Añelo y el nuevo instrumento financiero
El crecimiento de Vaca Muerta ya no sólo transforma al negocio energético. El fenómeno también acelera al mercado inmobiliario en Neuquén, sobre todo en Añelo, la ciudad que se convirtió en el corazón operativo del shale argentino y donde la demanda habitacional no encuentra techo.
Con ocupación prácticamente plena, alquileres corporativos dolarizados y una expansión que avanza sobre vivienda, hotelería, logística y parques industriales, distintas desarrolladoras buscan posicionarse en un mercado que todavía muestra más demanda que oferta.
En ese contexto apareció una nueva alternativa de inversión que busca captar tanto a pequeños ahorristas como a grandes jugadores: el primer fideicomiso financiero inmobiliario con oferta pública aprobado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) para Vaca Muerta.
La propuesta pertenece a IDERO y se denomina “Espacio Añelo”. El esquema permite invertir desde u$s1.000 en departamentos corporativos ya construidos, alquilados y con renta inmediata en dólares.
Apertura de mercados: Lucas Salvatore, director de Grupo Salvatore e IDERO, detalló: “Lo más importante es que se abren las puertas del mercado de capitales para pequeños y medianos ahorristas. Hoy cualquier persona puede subirse al crecimiento de Vaca Muerta desde u$s1.000 y participar del flujo indirecto que genera la energía”.
Características de la operatoria: «Inversión desde u$s1.000 y renta inmediata»
El proyecto se estructura sobre 20 departamentos de 52 metros cuadrados ubicados dentro del complejo “Espacio Añelo”, orientado al alquiler corporativo para multinacionales petroleras. Las unidades ya se encuentran equipadas, construidas y con contratos firmes en dólares.
Según detalló Salvatore, el inversor adquiere Certificados de Participación a través de una sociedad de bolsa y empieza a percibir renta a los 30 días: “Hoy proyectamos una rentabilidad del 10,88% anual en dólares, muy por encima de lo que genera un departamento tradicional en Buenos Aires. Además existe un diferencial clave: la liquidez. El inversor no necesita vender una propiedad completa, puede desprenderse de una parte de sus certificados en el mercado secundario”.
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Negociación secundaria: Los certificados podrán negociarse en BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos) y A3 Mercados (plataformas donde podrán negociarse los certificados de participación del fideicomiso en el mercado secundario).
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Representación digital: El fideicomiso contará con tokenización, un sistema que permite representar digitalmente la participación de cada inversor mediante tokens equivalentes a dólares digitales.
“La tokenización cambia completamente la lógica del negocio inmobiliario. Cada token equivale a un dólar digital y permite vender la inversión de manera fraccionada desde cualquier billetera virtual. Eso democratiza el acceso y globaliza el Real Estate argentino”, sostuvo Salvatore.
El ejecutivo remarcó que la población de Añelo mantiene niveles extraordinarios de ocupación por la expansión energética. Adelantó: “Hace más de cinco años que desarrollamos y operamos en Añelo. Actualmente contamos con 340 plazas en operación al 100% de ocupación y proyectamos construir más de 30 edificios para llegar a 3.000 plazas hacia 2032”.
Estructura comercial: «El negocio del housing petrolero»
El modelo que domina actualmente el mercado inmobiliario local corresponde al denominado “build to rent” (un modelo inmobiliario donde los proyectos se construyen para alquilar y generar renta, en lugar de vender las unidades), enfocado en el segmento corporativo temporario para petroleras y empresas de servicios.
En esa línea, Issel Kiperszmid, fundador de Dypsa Group y creador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sostuvo que la demanda continúa firme, aunque con un perfil mucho más selectivo.
“La demanda habitacional sigue, pero hoy se concentra en proyectos bien ubicados, dentro del casco urbano de Añelo, con buenos servicios y calidad hotelera. Las petroleras valoran mucho la experiencia previa de quienes ya operan en la zona”, explicó.
Kiperszmid aclaró que gran parte del desarrollo inmobiliario todavía apunta al alojamiento transitorio de trabajadores petroleros y no tanto a viviendas familiares permanentes: “El derrame hacia soluciones habitacionales para familias todavía resulta limitado. La mayoría de los proyectos se enfocan en housing corporativo”, dijo el empresario.
Los valores muestran diferencias importantes según ubicación y prestaciones:
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Alquileres premium: Los alquileres de departamentos corporativos de dos ambientes rondan entre $2,5 millones y $3 millones mensuales.
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Valores de comercialización: “En Wenelen Suites, uno de los complejos más consolidados de Añelo, los departamentos totalmente equipados se comercializan entre us150.000 según las prestaciones. Ahora lanzamos nuevas unidades a u$s128.800 con entrega en seis meses”, detalló.
Kiperszmid también destacó que Vaca Muerta todavía atraviesa una etapa inicial de expansión territorial. Afirmó: “Vaca Muerta posee 30.000 kilómetros cuadrados y se extiende sobre tres provincias. La actividad energética tenderá a desplazarse hacia el norte y el oeste, y el desarrollo inmobiliario acompañará ese movimiento”.
Infraestructura, logística y nuevos parques industriales
Además de vivienda corporativa, el crecimiento de Añelo empieza a abrir oportunidades sobre logística, depósitos industriales y parques productivos.
Uno de los actores que avanzó en ese segmento es MERVA, desarrolladora que desembarcó en Vaca Muerta luego de años de trabajo en el Gran Buenos Aires. Para Ezequiel Mercado, CEO de la compañía, el gran problema actual pasa por la falta de infraestructura: “Hoy muchas zonas funcionan como una hoja en blanco. El problema no es solamente conseguir tierra, sino resolver servicios, energía, agua, conectividad y accesos”, señaló.
La empresa participa en el desarrollo de un parque industrial privado ubicado entre Neuquén capital y Añelo. Mercado comentó: “Hoy ya existen consultas para ocupar naves industriales que todavía ni siquiera se terminaron. Eso muestra el nivel de demanda que existe en la zona”.
El ejecutivo explicó que el modelo de housing petrolero funciona con contratos corporativos de largo plazo donde las empresas alquilan bloques completos de departamentos con servicios incluidos: “No se trata del alquiler tradicional. Las petroleras necesitan complejos con limpieza, mantenimiento, blanquería y operación integral. Ese formato permitió acelerar muchísimos desarrollos”, sostuvo.
Rediseño de la construcción: «Cómo cambia la forma de construir en Añelo»
Salvatore también remarcó que el crecimiento acelerado de Añelo obliga a pensar formatos inmobiliarios distintos a los tradicionales. Según explicó, el modelo “build to rent” enfocado en alojamiento corporativo ganó protagonismo porque la demanda supera ampliamente a la oferta disponible: “Hoy Añelo tiene ocupación cercana al 100% y necesita soluciones rápidas, eficientes y profesionales para alojar a trabajadores y empresas vinculadas a la energía”, señaló.
Según explicó, quienes ingresen al fideicomiso adquieren Certificados de Participación a través de una ALyC y cobran renta mensual proporcional a los alquileres corporativos que generan los departamentos ya ocupados por empresas petroleras: “La renta arranca a los 30 días porque las unidades ya están construidas, equipadas y alquiladas. Hoy estimamos retornos de entre el 8% y el 12% anual en dólares, muy por encima del promedio de Buenos Aires”.
Además, destacó que el esquema incorpora un fondo de liquidez equivalente al 3% de la colocación total para facilitar la salida de quienes quieran vender su participación en el mercado secundario. Sostuvo: “La idea es darle al inversor herramientas que el ladrillo tradicional normalmente no ofrece. Acá no hace falta vender un departamento entero para recuperar capital”.
Otro punto que destacó Salvatore pasa por la tokenización del fideicomiso, un mecanismo que permite transformar la inversión en activos digitales equivalentes a dólares virtuales: “Cada token equivale a un USDC y permite vender participaciones fraccionadas desde cualquier billetera virtual. Eso abre el mercado argentino a inversores internacionales y genera mucha más flexibilidad”.
Por su parte, Kiperszmid, comentó que la demanda habitacional continúa firme aunque cada vez más selectiva. Según explicó, las petroleras priorizan complejos bien ubicados, con servicios hoteleros y operadores con experiencia comprobada: “Hoy el mercado valora mucho la calidad operativa y el track record de quienes administran alojamiento corporativo. Las empresas buscan seguridad, confort y funcionamiento eficiente para sus equipos”, dijo Issel.
Kiperszmid también señaló que el fenómeno inmobiliario todavía se concentra principalmente en viviendas transitorias para trabajadores petroleros y no tanto en desarrollos orientados a familias radicadas de forma permanente. Además, advirtió que la expansión de Vaca Muerta probablemente modifique el mapa inmobiliario regional en los próximos años: “La actividad energética tenderá a desplazarse hacia el norte y el oeste, por lo que el desarrollo inmobiliario acompañará ese movimiento”.
Mientras el negocio petrolero expanda producción y exportaciones, el mercado inmobiliario seguirá acompañando la demanda de vivienda, logística e infraestructura. Mercado concluyó: “La demanda todavía no encuentra techo. Vaca Muerta necesita mucha más oferta de la que hoy existe y eso abre oportunidades para distintos perfiles de inversores”.