Incluidos los créditos hipotecarios otorgados a funcionarios del Gobierno de Javier Milei, legisladores y judiciales, el año pasado los bancos financiaron con garantía real la compra de inmuebles a 44.305 individuos, que pese a ser la mejor marca pospandemia, resultan 22% inferiores a 2017 y 2018 cuando Mauricio Macri era el Presidente.
No son tan accesibles para cualquiera, ya que por ejemplo el Banco Nación aprueba solicitudes por $300 millones a 30 añossiempre que el ingreso sume $12 millones, para afrontar una cuota inicial de $3 millones.
El desfase en las cuentas: 52% de ajuste del UVA en año y medio de congelamiento salarial
En el año y medio que lleva el congelamiento de los salarios públicos, el UVA ajustó 52% y la brecha se agrandó a niveles insoportables. La indexación por la cláusula UVA y la lenta capitalización en el primer tramo hacen que literalmente a los pocos meses ya se deba más del monto inicial. Cuando las actualizaciones de las cuotas ya asfixian a deudores cuyos sueldos llevan tiempo congelados, se presentan a averiguar por la cancelación y hasta ponen en venta la propiedad para bajar el costo de la vivienda y adecuarla a su nueva situación.
La mora familiar acumulada refleja el problema: 2,5% al 9,3% en 12 meses, con fintech y billeteras cerca del 25% . Conciliando ambas, se llega a que el 13% de los hogares están retrasados con el cumplimiento de sus obligaciones.
Aumenta la oferta de propiedades: entre 5% y 10% más de unidades en venta
La intermediación inmobiliaria captó ya este movimiento y lo relaciona con el aumento de la oferta de unidades del 5 al 10% , en un stock que supera las 110.000 propiedades, casi 80.000 de las cuales son departamentos. Las claves de esta coyuntura son que, al haber menos crédito hipotecario, también hay menor demanda y que los salarios en dólares tampoco convalidan subas.
Valores de cierre de referencia:
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Monoambientes: u$s55.000 – u$s100.000
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2 ambientes: u$s80.000 – u$s140.000
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3 ambientes: u$s120.000 – u$s210.000
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4 ambientes: u$s180.000 – u$s280.000
Valor promedio por m²:
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Mono: u$s2.167
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2 amb: u$s1.969
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3 amb: u$s1.807
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4 amb: u$s1.809
Las operaciones se concretan en 60-90 días entre 4% y 6% debajo del precio publicado.
10 años de créditos UVA: 200.000 propietarios, pero la morosidad se mantuvo baja
En estos diez años, los préstamos hipotecarios UVA transformaron en propietarios a cerca de 200.000 argentinos, muchos de los cuales cambiaron del status de inquilinos al de propietarios, al ser la cuota similar a la de un alquiler. Pero el distanciamiento de las indexaciones respecto del poder adquisitivo, sumado al peso que cobraron los servicios públicos en las economías hogareñas, llevaron las cuotas a un nivel de difícil acceso.
Sin embargo, la morosidad se mantuvo baja y, en todo caso, crecieron los casos de ventas y cancelaciones anticipadas de aquellos deudores que decidieron reducir la hipoteca o directamente salir de ese circuito.
Los créditos hipotecarios tuvieron dos etapas de auge bien marcadas: entre fines de 2016 y 2018, durante el gobierno de Macri, y una reaparición a mediados de 2024, en la era Milei. En 2025 se otorgaron más de 40.000 créditos.
