A pesar de los recientes anuncios del Gobierno nacional para revitalizar el mercado inmobiliario mediante los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, la realidad del crédito hipotecario en la Argentina expone un escenario sumamente crítico.
Un minucioso relevamiento de la Fundación Tejido Urbano (TU) dejó al descubierto que las operaciones cayeron drásticamente en comparación con el año anterior, restringiendo el acceso a la vivienda y encareciendo las condiciones para las familias.
La traba estructural del sistema y el derrumbe en la cantidad de préstamos
El principal obstáculo que frena la consolidación del crédito a largo plazo en el país es el denominado «descalce de plazos». En la actualidad, el 75% de los depósitos bancarios se encuentra colocado a menos de 60 días, mientras que una hipoteca requiere un horizonte de financiamiento de entre 20 y 30 años. Esta traba estructural impide una expansión sostenible, aun en contextos de desaceleración inflacionaria.
Los datos oficiales acumulados entre enero y julio de 2026 registran apenas 14.237 créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero. La cifra marca una caída estrepitosa frente a las 44.612 operaciones concretadas en el mismo período de 2025 (donde entre enero y julio se habían registrado unas 25.160 altas). De esta manera, la actividad actual se ubica apenas por encima de los guarismos de 2024, cuando se otorgaron 11.775 préstamos.
A la par de la reducción en el volumen de escrituras con hipoteca, el financiamiento se volvió marcadamente más exigente. El ticket promedio contratado saltó de aproximadamente USD 82.000 a dólar blue en 2025 a unos USD 100.600 en 2026 (un incremento del 23% interanual en términos reales). La combinación de montos más elevados y tasas de interés altas provocó una fuerte concentración en compras de mayor valor, expulsando a los sectores de ingresos medios.
La banca privada en retirada y la hegemonía del Banco Nación
El incremento en las tasas y las restricciones de fondeo llevaron a las entidades privadas a replegarse masivamente del mercado, provocando un giro radical respecto a la dinámica de años anteriores. Mientras que en 2025 el Banco Nación explicaba el 44% de las operaciones —conviviendo con una presencia destacada de bancos como Galicia (5.750 créditos), Santander (3.600), BBVA (3.100) y Banco Ciudad (2.700)—, en 2026 la oferta privada se desplomó.
Entre enero y julio de 2026, el Banco Nación concentró por sí solo el 65,9% del total nacional de créditos con 9.375 operaciones, sumando 1.627 altas adicionales respecto al año anterior. En contraposición, las entidades privadas mostraron caídas drásticas: Galicia otorgó 4.600 créditos menos, Santander redujo 2.157, el Ciudad cayó 1.504, el Hipotecario restó 1.236 y el Macro achicó 1.021 operaciones.
Con el BBVA representando el 14% de las altas y el ICBC sumando 399 préstamos, únicamente tres bancos pasaron a explicar el 82,7% de todas las hipotecas otorgadas en el país. Esta hiperconcentración contrasta de manera directa con el 65% observado en 2025 y el 48,7% registrado en 2024, consolidando una estructura de mercado en la que muy pocos jugadores sostienen el financiamiento.
Fuerte grieta geográfica: CABA y la provincia de Buenos Aires captan el mapa crediticio
La reapertura del crédito bancario tampoco logró federalizar el acceso a la vivienda. Por el contrario, la actividad volvió a exhibir una pronunciada brecha territorial: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (con 4.228 operaciones) y la provincia de Buenos Aires (con 4.874) acapararon en conjunto el 63,9% del total otorgado en todo el país.
El resto de las jurisdicciones quedaron relegadas a volúmenes marcadamente inferiores, con Santa Fe alcanzando 1.280 préstamos, Córdoba 915 y Mendoza 791, mientras que el interior profundo registró cifras marginales. Desde la Fundación Tejido Urbano explicaron que el crédito hipotecario tiende a volcarse a las regiones donde convergen el empleo registrado, salarios suficientes para respaldar la cuota y un mercado inmobiliario dinámico y formal, imposibilitando una desconcentración geográfica a escala nacional.