El sueño de la casa propia está cada vez más lejos; y el de la alquilada también. Entre el primer trimestre de 2014 e igual período de este año el precio del metro cuadrado de los inmuebles para la venta se encareció en dólares un 39 por ciento, pasando el metro cuadrado promedio de 2300 a 3200 dólares, según un estudio realizado por el Centro de Economía Política Argentina (CEPA) e Inquilinos Agrupados. Esas fluctuaciones en el precio del suelo permitieron a los propietarios de inmuebles que los dedican al alquiler contar con una ganancia extraordinaria que supera ampliamente los márgenes tradicionales. Medido en dólares, en los últimos cuatro años los alquileres aumentaron 25 por ciento. El valor del alquiler se fija históricamente como el 1 por ciento mensual de la tasación de la propiedad afectada. Por las fuertes alzas en dólares del valor de las viviendas, sólo en el primer trimestre de 2018 la rentabilidad -tomando en cuenta la revalorización del inmueble- fue de 13,65 por ciento y 2017 cerró con un 33,24 por ciento anual en moneda dura. Triplicó el desempeño de activos financieros en el último año.
Desde hace unos meses representantes del sector inmobiliario reclaman por una supuesta caída en la rentabilidad, producto de una constante pérdida de valor de la moneda local. La rentabilidad de ese sector fuertemente dolarizado guarda una relación entre el precio de la propiedad -en dólares-y los alquileres cobrados en pesos. Cuanto más rápido se deprecia la moneda, con mayor velocidad se deteriora el margen para el propietario, al tiempo que la actual situación de crisis económica y laboral acotan la actualización de contratos. “Al ser los contratos por un monto fijo o escalonado establecido con anterioridad durante 12 a 24 meses, no dan cuenta de la pérdida en dólares que se produce”, señalan en el informe Juan Pablo Costa, Eva Sacco y Gervasio Muñoz.
“Los datos que difunden las cámaras que representan a los grandes propietarios, inmobiliarias y desarrolladores, desconoce el incremento sistemático que vienen experimentando los precios de las propiedades para la venta en dólares, subestimando la utilidad obtenida”, aclara el documento realizado por el CEPA e Inquilinos Agrupados. De acuerdo con el relevamiento de ambas entidades, “los alquileres, medidos en dólares, se incrementaron un 25 por ciento entre el primer trimestre de 2014 y el primer trimestre de 2018”. Mientras que alquilar un departamento de dos ambientes en el barrio porteño de Almagro costaba el equivalente a 431 dólares mensuales durante el primer trimestre de 2014, entre enero y marzo de este año representó unos 521 dólares. A esto se suma que el precio de la divisa se disparó en cuatro años un 250 por ciento.
La serie histórica de la medición de rentabilidad de los alquileres evidencia deterioros en los períodos que siguieron inmediatamente a una devaluación, producto de “ser un mercado dolarizado con alquileres en pesos”. La rentabilidad la recuperan en los períodos de estabilidad con la renovación de los contratos. Si se suma el monto de los alquileres cobrados y la valorización de la propiedad respecto del valor inicial del inmueble surge un incremento del 10,2 al 13,7 por ciento entre el primer trimestre de 2014 y el primero de este año. “En definitiva, a pesar de las devaluaciones, el sector inmobiliario mantiene ganancias muy altas. La revalorización sistemática de las propiedades le garantiza un piso extraordinario, por encima de las ganancias promedio de otros sectores de la economía, concluye el informe.
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