En la República Argentina existen más de 250.000 Consorcios de Propiedad Horizontal que albergan a más de 5.000.000.- de personas que habitan o utilizan sus unidades funcionales.
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, solamente, hay más de 122.000 consorcios. Compuestos por más de 1.600.000 unidades funcionales. Señala el Gobierno Argentino
1. La antigua Ley de Propiedad Horizontal
Desde que se sancionó el año 1948 la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, se produjo una gran discusión respecto de si la figura del “consorcio” era o no era un apersona jurídica. Habiéndose encontrado dividida tanto la doctrina de los autores como la jurisprudencia al respecto. Entre quienes consideraban que el “consorcio” era un sujeto de derecho y quienes consideraban que no lo era.
Ello trajo muchísimos problemas a estas entidades y a todo el régimen de Propiedad Horizontal. Sibre todo porque dificultaba la posibilidad de que los consorcios tuvieran legitimación procesal para estar en juicio y defender sus derechos.
Otorgar poderes judiciales y administrativos, y llevar una contabilidad regular que le permitiera hacer valer sus registros. En caso de controversias por reclamos laborales, comerciales y civiles. Tampoco los consorcios podían ser titulares de otros bienes registrables en razón de que no se les admitía su carácter de sujetos de derecho.
Y se convertía en difuso su carácter de contribuyentes fiscales, exponiendo también la responsabilidad de los propietarios de las unidades funcionales. Pues cualquier reclamo contra el “consorcio” impactaba de un modo directo en los consorcistas. Pues los acreedores del consorcio podían atacar directamente los bienes que integraban el patrimonio de los diversos copropietarios. Sin poder exigir que se agotara previamente el patrimonio de consorcio propiamente dicho.
2. Los Consorcios de Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación del año 2015
En el año 2015, cuando se sancionó el Código Civil y Comercial de la Nación, tanto la Comisión Redactora designada por Poder Ejecutivo por el Decreto Nº 191/2011. Como el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de aquel entonces —que revisó el Anteproyecto. Promovieron que el Congreso incorporara en el texto de la ley 26.994 que sancionó el Código un reconocimiento expreso del “Consorcio de Propiedad Horizontal” como sujeto de derecho. Bajo el instituto de la “persona jurídica privada” —arts. 141 y siguientes— zanjando la discusión doctrinaria y jurisprudencial de más de medio siglo al respecto.
Así el artículo 148 del Código —que enumera el listado de personas jurídicas privadas— incluyó en su inciso “h)” la mención de “el consorcio de propiedad horizontal”. A su vez, en el art. 2044 definió a esta persona jurídica privada “consorcio” como “el conjunto de propietarios de las unidades funcionales.”
Del mismo modo, los arts. 320 y siguientes del mencionado Código estableció que todas las personas jurídicas privadas deberían llevar una contabilidad regular. Contando con libros rubricados por los Registros Públicos —nacional o provinciales— correspondientes a la jurisdicción del domicilio de las mismas.
Sin embargo, a pesar de que en el año 2015 se produjo este reconocimiento. Las autoridades nacionales y provinciales durante más de 10 años se desentendieron de lo que había establecido el Código. Y nunca se ocuparon de dictar las normas reglamentarias correspondientes a estas previsiones —como tampoco lo hicieron respecto de otros sujetos de derecho reconocidos en el Código. De modo que los “consorcios”, a pesar de haber sido reconocidos como “personas jurídicas privadas”. No podían cumplir con su obligación de llevar una contabilidad regular ni rubricar sus libros y registros.
3. La nueva mirada del Gobierno de Milei
La situación cambió cuando asumieron las nuevas autoridades de la Inspección General de Justicia en el año 2024 ya que. En el mes de julio del año pasado, en el texto de la Resolución General IGJ Nº 15/2024, se reconoció el hecho de que los Consorcios de Propiedad Horizontal. No habían podido acceder en los diez años de vigencia del nuevo código, a la posibilidad efectiva de cumplir con la exigencia legal establecida por las normas vigentes. Por la ausencia de regulación de los sistemas de registro por parte de los organismos de control y Registros Públicos. En relación con la rúbrica de aquellos instrumentos expresamente dispuestos por los artículos 320 a 331 del Código Civil y Comercial de la Nación. Con los alcances y efectos establecidos en la Sección 7ª mencionada—; ello con grave afectación de sus derechos constitucionales —ver considerando 27 de la mencionada resolución general.
Para subsanar esta situación —que había traído enormes perjuicios a los consorcios— se estableció que la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA. Que tiene a su cargo el Registro Público de la Capital Federal —Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Inscribiría “a los Consorcios de Propiedad Horizontal con domicilio en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
E inscriptos por ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, que soliciten voluntariamente su inscripción al solo efecto de la habilitación de sus registros. O la rúbrica de libros en los términos de los artículos 320 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación.”
Ahora bien, luego de varios meses de haberse puesto en vigencia esta resolución general se señaló también que. Conforme a lo dispuesto por las leyes 22.315, 22.316 y el Decreto Reglamentario 1493/1982, la competencia y jurisdicción de la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA.
Solamente corresponde respecto de personas jurídicas privadas que tengan su domicilio en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. De donde lo establecido en la Resolución General IGJ Nº 15/2024 en relación con los Consorcios de Propiedad Horizontal no se extiende ni se aplica en las jurisdicciones provinciales.
Generando —por una parte— una asimetría en la efectividad del resguardo de los derechos constitucionales de estos sujetos. Y —por otra parte— una frustración respecto del cumplimiento de lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación. Que es una ley de aplicación obligatoria en todo el territorio nacional.
De allí que el Inspector General de Justicia consideró que resultaba conveniente y necesario que se dictara —por parte del PODER EJECUTIVO NACIOINAL. Un decreto mediante el cual se estableciera la obligación, por parte de las autoridades de contralor societario y de entidades civiles.
Y de los Registro Públicos establecidos en el resto del país, de las normas correspondientes y necesarias para permitir que los Consorcios de Propiedad Horizontal. Puedan ser anotados en un libro especial a cargo de esos organismos provinciales. A efectos de la individualización y rúbrica de los libros obligatorios y voluntarios que deben llevar en los términos de los artículos 320 y siguientes del Código mencionado.
Consecuentemente, y con fundamento en los artículos 11, incisos a) y c) de la Ley Nº 22.315, y 141 y siguientes, 320 y siguientes y 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación. Sancionado por la Ley Nº 26.994, el Inspector General de Justicia elevó —por medio de un expediente administrativo— a consideración del PODER EJECUTIVO NACIONAL.
Un proyecto de Decreto mediante el cual se establezca la obligación, por parte de las autoridades de contralor societario y de entidades civiles y de los Registro Públicos establecidos en el país.
De dictar las normas correspondientes y necesarias para permitir que los Consorcios de Propiedad Horizontal, en su carácter de personas jurídicas privadas. Puedan ser anotados en un libro especial a cargo de esos organismos provinciales, a efectos de la individualización y rúbrica de los libros obligatorios. Y voluntarios que deben llevar en los términos de los artículos 320 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación.