El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 firmado por Javier Milei introdujo cambios importantes en la forma en que se pactan los contratos de alquiler y venta de las propiedades. A cinco meses de su entrada en vigencia, los propietarios comienzan a familiarizarse con las herramientas disponibles y a evaluar las mejores alternativas para obtener mayor rentabilidad. En este nuevo escenario, ¿qué conviene hacer con un departamento desocupado?; ¿alquilarlo, venderlo o dejarlo vacío?
Tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, que establecía un plazo mínimo de contrato de tres años y ajustes anuales mediante el Índice de Contrato de Locación (ICL) que publica el Banco Central, las reglas de juego se modificaron. No obstante, las propiedades siguen siendo una de las inversiones favoritas de los argentinos que buscan asegurarse una renta mensual o reinvertir un flujo de dinero.
En otras palabras, a través del DNU-2023-70, el Ejecutivo estipuló la anulación de la Ley de Alquileres. Respecto a los plazos para alquilar un inmueble, el escrito indica que, para los contratos de locación con destino a vivienda permanente será de 2 años. Además, el decreto del Gobierno dispone que los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, “al libre arbitrio de las partes”.
“El DNU dio un giro de 180 grados al mercado inmobiliario, cuando los propietarios pudieron alquilar por dos años y ajustar trimestral o cuatrimestralmente. Antes la actualización era anual con una inflación muy alta, eso perjudicaba la rentabilidad y ningún propietario quería poner en oferta su unidad. Con los altísimos índices del IPC, hasta diciembre del 2023, la oferta se retrajo casi a cero”, explicó a TN Miguel D’Odorico, titular de MD Propiedades.
“En mayo, en la Ciudad de Buenos Aires hay una oferta de más de 15.000 unidades en alquiler. Asimismo, al haber más oferta bajaron los precios de los alquileres entre un 10% y un 15% respecto de los primeros dos meses del 2024. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes en Caballito que valía $450.000 por mes hoy se puede adquirir por $380.000 o por $350.000″, sostuvo el especialista del mercado inmobiliario.
“Si tenés un departamento vacío te conviene alquilar por la rentabilidad, pero en caso de que quieras vender, te recomendaría esperar. No es el momento, porque en realidad lo que conviene es comprar. El precio de las propiedades en venta está aumentando, más aún con la implementación de los créditos hipotecarios”, sostuvo el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar.
Asimismo, agregó: “Si sos un comprador con hipoteca -aunque algunos economistas recomiendan esperar que bajen las tasas-, yo con estos créditos ya compraría. La propuesta del Banco Nación es buena porque responde al coeficiente de variación salarial en un contexto de baja de la inflación. En este escenario, las propiedades de acá a fin de año pueden aumentar hasta un 100%”.
Con foco en el origen de una decisión que puede tornarse compleja, el presidente de Reporte Inmobiliario, José Rozados, dijo a este medio: “La pregunta fundamental es qué buscas obtener de estas opciones como dueño. Porque la decisión depende del destino que se le quiera otorgar a los fondos. Muchos quieren tener una renta y mantener el capital y alquilan. También hay quienes necesitan una suma grande de plata para invertir en otro fin y en ese caso la opción es vender. Este es el comienzo, la base para establecer qué es lo más conveniente”.
“Otro factor a tener en cuenta tiene que ver con la ubicación de la propiedad y qué tipo de vivienda es. Asimismo, en función de las circunstancias del mercado puede pasar que esa vivienda tenga inserción en el mercado de alquileres, pero tal vez es muy difícil venderla a un precio que le resulte atractivo al propietario. También ocurre a la inversa, por eso es fundamental que el dueño cuente con la información suficiente antes de tomar una determinación”, explicó Rozados.
Para abordar la problemática desde la visión de los inquilinos o compradores -y en medio de un contexto económico difícil-, Miguel D’Odorico enfatizó: “También hay que pensar que hay personas que no pueden ni comprar ni alquilar, deben cumplir condiciones como garantía, presentar recibos de sueldo en línea con el monto a pagar y a la hora de pagar el ajuste trimestral la situación es más que compleja”.
“Dejarlo vacío nunca es una opción. Salvo que lo uses durante cierto tiempo al año y quieras siempre tenerlo a tu disponibilidad o de tu grupo familiar. Por caso, gente del interior que tiene departamentos en CABA porque el dueño o sus familiares viajan periódicamente por negocios, estudios, etc”, indicó Rozados.
En sintonía, D’Odorico concluyó: “Tener una vivienda ociosa genera gasto, hay que pagar la luz, el agua, los impuestos, las expensas. Y son factores que encarecen mucho el precio del alquiler a pagar”.