Acceder a un crédito hipotecario en Argentina exige ingresos elevados y tasas altas.
El acceso a créditos hipotecarios en Argentina 2025 se volvió cada vez más complejo. Tasas que superan el 10%, puntajes crediticios elevados y exigencias de ingresos limitan a gran parte de la población a financiar una vivienda.
Restricciones y suba de tasas en el mercado hipotecario
Desde agosto, las tasas mínimas pasaron del 4% al 9,9% y el puntaje crediticio promedio subió de 610 a más de 900 puntos. Los bancos endurecieron la relación cuota-ingreso, exigieron mayor antigüedad laboral y aumentaron los anticipos mínimos.
La volatilidad del dólar encarece las propiedades en pesos y modera la demanda. En el mercado inmobiliario de usados, los precios promedian u$s100.000, manteniendo consultas activas aunque los nuevos créditos sean más difíciles de acceder.
Ingresos mínimos por banco
Los ingresos mínimos requeridos para acceder a un préstamo de $100 millones a 30 años varían según la entidad:
- Banco Nación: $2.026.741 con cuota inicial de $506.685
- Banco Credicoop: $2.000.000
- Banco del Sol: $1.000.000
- ICBC: $1.100.000
- Santander: $1.300.000 a $1.700.000
- Supervielle: $5.000.000
- BBVA: al menos cuatro salarios mínimos ($1.288.800)
Estas cifras muestran un cambio estructural: los ingresos exigidos duplican a los de hace un año para montos similares.
Impacto del dólar en la escrituración
El economista Andrés Salinas explicó que en propiedades de u$s100.000, una diferencia de una semana en la escrituración puede afectar significativamente el costo total:
“El aumento del tipo de cambio incide directamente en el monto final del préstamo, porque la suma se fija en pesos y recién se convierte a dólares antes del desembolso. En un contexto volátil, esa diferencia puede desarmar todo el plan financiero del comprador”.
Según Salinas, el Banco Nación sigue siendo la entidad más competitiva con tasa nominal anual del 4,5%, seguido por Brubank (8%) y Credicoop (8,5%).
“Entre el Nación y bancos como Galicia, Santander o Macro, la diferencia de cuota inicial ronda el millón de pesos para una propiedad de u$s100.000 financiando el 75% a 20 años. Con tasa baja, la cuota inicial es de $700.000 y requiere ingresos familiares de $2.100.000. Con la tasa promedio del sistema, la cuota sube a $1.000.000 y los ingresos mínimos a $3.000.000”.
Un repunte inesperado del crédito
A pesar de las restricciones, en septiembre el financiamiento hipotecario alcanzó u$s353 millones, el mejor registro desde mayo de 2018. Federico González Rouco, de Empiria Consultores, explicó:
“Contra todo pronóstico, el financiamiento hipotecario alcanzó los u$s353 millones, el mejor registro desde mayo de 2018, cuando llegó a u$s445 millones”.
El aumento se atribuye a operaciones iniciadas antes de las últimas subas de tasas y a la decisión de algunos compradores de adelantar trámites ante las elecciones.
“La demanda sigue sólida, aunque las tasas altas y el aumento del dólar limitan el acceso. Muchos compradores apuraron la firma para asegurarse la operación ante la incertidumbre política y cambiaria. Hoy hay pocos interesados nuevos, pero sí mucha gente que cerró antes de que las condiciones empeoraran”.
Expectativas y estabilidad futura
El analista Sebastián Cao, de Econométrica, indicó que el futuro del crédito depende de la inflación y la política monetaria:
“Mientras las expectativas inflacionarias continúen a la baja, sigue siendo razonable tomar un crédito hipotecario, sobre todo en bancos con tasas por debajo del 10% nominal anual y condiciones preferenciales para quienes acreditan haberes”.
Cao agregó que, con estabilidad cambiaria y relajación monetaria, las tasas podrían bajar y los créditos reactivarse. Además, la titulización de hipotecas permitiría a los bancos reciclar liquidez y sostener la oferta.
“Si se consolida la estabilidad, el crédito puede volver a ser una herramienta viable para la clase media. Pero sin un entorno macro ordenado, seguirá siendo un privilegio para pocos”.
